盛錢(qián)寶
承擔風(fēng)險，無(wú)可指責，同
時(shí)記住千萬(wàn)不能孤注一擲
投資箴言
種一棵樹(shù)最合適的時(shí)間
是十年前，其次是現在。
投資箴言
要在別人貪婪的時(shí)候恐懼
而在別人恐懼的時(shí)候貪婪
掌上讀長(cháng)盛
日約理財知識
周約有獎活動(dòng)
最近，基礎設施公募REITs頻頻出現在大家的視野，也有不少投資者留言咨詢(xún)，為方便各位投資者理解REITs（公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金），小盛特別針對REITs相關(guān)規則和投教內容做了整理，上期我們一起了解了什么是基礎設施公募REITs，這期我們一起來(lái)看看如何參與投資！
基礎設施基金份額的發(fā)售，分為戰略配售、網(wǎng)下詢(xún)價(jià)并定價(jià)、網(wǎng)下配售、公眾投資者認購等環(huán)節。基金管理人或財務(wù)顧問(wèn)通過(guò)向網(wǎng)下投資者以詢(xún)價(jià)的方式確定基礎設施基金認購價(jià)格后，投資者按照確定的認購價(jià)格參與基礎設施基金份額認購。
投資者參與基礎設施基金份額認購的方式有三種，分別為戰略投資者配售、網(wǎng)下投資者配售和公眾投資者認購。
投資者參與基礎設施基金投資無(wú)準入條件要求，但普通投資者在首次認購或買(mǎi)入基礎設施基金份額前，應當通過(guò)基金銷(xiāo)售機構或證券公司等以紙質(zhì)或者電子形式簽署風(fēng)險揭示書(shū)，確認了解基礎設施基金產(chǎn)品特征及主要風(fēng)險。
公募REITs發(fā)行價(jià)格不是1元/份，而是根據詢(xún)價(jià)情況市場(chǎng)化定價(jià)。公募REITs的發(fā)行價(jià)格受到基礎設施項目評估價(jià)值、發(fā)行份額等因素影響。投資者應綜合比較各項目基礎設施項目評估價(jià)值、實(shí)際募集總規模（即發(fā)行份額乘以發(fā)行價(jià)格）、運營(yíng)管理機構能力、未來(lái)現金流分派率等情況，合理審慎做出投資決策，不同項目發(fā)行價(jià)格的絕對值大小本身并不具備可比性。
投資者參與基礎設施基金場(chǎng)內認購的，應當持有中國結算深圳人民幣普通股票賬戶(hù)或封閉式基金賬戶(hù)（統稱(chēng)場(chǎng)內證券賬戶(hù)）；投資者參與基礎設施基金場(chǎng)外認購的，應當持有中國結算開(kāi)放式基金賬戶(hù)（即場(chǎng)外基金賬戶(hù)）。
基礎設施基金上市后，投資者使用場(chǎng)內證券賬戶(hù)認購的基金份額，可直接參與場(chǎng)內交易；使用場(chǎng)外基金賬戶(hù)認購的基金份額，應先轉托管至場(chǎng)內證券經(jīng)營(yíng)機構后，才可參與場(chǎng)內交易。
募集期內，公眾投資者可以通過(guò)場(chǎng)內證券經(jīng)營(yíng)機構或基金管理人及其委托的場(chǎng)外基金銷(xiāo)售機構認購基金份額。公眾投資者的認購方式與現行LOF基金認購方式一致。公眾投資者中的普通投資者在首次認購或買(mǎi)入基金份額前，應當簽署風(fēng)險揭示書(shū)。
一般情況下，根據公募REITs《基金份額發(fā)售公告》，若公眾投資者在募集期內有效認購申請份額總額超過(guò)公眾投資者的募集上限，實(shí)行末日比例配售，即在基金募集期內，公眾投資者有效認購申請份額總額超過(guò)公眾投資者募集上限的當天視為募集末日，公眾發(fā)售部分的募集期于該日結束，末日前的有效認購申請全額確認成功，末日當天的有效認購申請，根據剩余額度，予以比例配售。
因此，在公募REITs募集期首日，即使公眾投資者募集總規模達到或超過(guò)公眾發(fā)售規模上限，所有提交了有效認購申請的公眾投資者均可按比例獲得配售，同時(shí)公眾發(fā)售部分的募集期將于該日結束。也就是說(shuō)，如果公眾投資者募集規模為10億，卻在募集期首日有100億認購規模的話(huà)，每個(gè)投資者均能買(mǎi)到認購規模的1/10。這與新股網(wǎng)上申購采用的“搖號”制度有著(zhù)顯著(zhù)不同。
與股票、基金不同，公募REITs以底層基礎設施項目評估價(jià)值為定價(jià)基礎，將運營(yíng)產(chǎn)生的穩定現金流（如項目租金、垃圾處理費等）作為主要回報來(lái)源，隨著(zhù)交易價(jià)格上漲，產(chǎn)品凈現金流分派率將逐步下降。
以“紅土鹽田港REIT”為例，以3月3日收盤(pán)價(jià)3.682元進(jìn)行測算，產(chǎn)品凈現金流分派率將由發(fā)行時(shí)的4.15%下降至2.59%。投資者若盲目跟風(fēng)高溢價(jià)買(mǎi)入公募REITs產(chǎn)品，將面臨投資回報大幅下降的風(fēng)險。
針對近期個(gè)別公募REITs產(chǎn)品漲幅較大的情況，相關(guān)基礎設施REITs已披露關(guān)于溢價(jià)風(fēng)險的提示性公告，短期漲幅較大的產(chǎn)品已分別于2月9日、14日和15日向交易所申請了停牌。針對公募REITs市場(chǎng)運行情況，深交所后續將嚴格按照《證券投資基金上市規則》《交易規則》和《公開(kāi)募集證券投資基金業(yè)務(wù)辦法（試行）》相關(guān)要求，持續加強交易監測，督促市場(chǎng)主體充分信息披露，多措并舉加強投資者教育，引導投資者理性參與，避免盲目跟風(fēng)交易，切實(shí)維護公募REITs市場(chǎng)平穩運行。
公募REITs產(chǎn)品所持基礎設施項目盈利能力較強，分派率良好，二級市場(chǎng)價(jià)格較發(fā)行價(jià)上漲存在一定業(yè)績(jì)支撐，但投資者應理性看待公募REITs產(chǎn)品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長(cháng)期持有、穩定經(jīng)營(yíng)基礎設施項目的投資邏輯。境內公募REITs市場(chǎng)剛剛起步，市場(chǎng)對于REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不熟悉。投資者應警惕部分產(chǎn)品交易價(jià)格可能存在非理性上漲，切勿跟風(fēng)炒作，避免高溢價(jià)買(mǎi)入相關(guān)REITs份額造成投資損失。建議投資者基于理性分析判斷，根據未來(lái)分紅預期，合理評估REITs投資價(jià)值，樹(shù)立理性投資理念。對于廣大投資者來(lái)說(shuō)，穩健、安全、收益中等、適宜長(cháng)期持有，是公募REITs作為投資產(chǎn)品的“角色定位”。
基礎設施項目原始權益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方，以及符合網(wǎng)下投資者規定的專(zhuān)業(yè)機構投資者（簡(jiǎn)稱(chēng)其他戰略投資者），可以參與戰略配售。其中，其他戰略投資者持有基礎設施基金份額期限自上市之日起不少于12個(gè)月。2021年6月21日，全市場(chǎng)首批9只基礎設施公募REITs順利上市，其他戰略投資者認購份額占發(fā)售總份額的比例在15%-52%之間。2022年6月20日，上述其他戰略投資者持有基礎設施基金份額期滿(mǎn)12個(gè)月，符合解除限售條件。考慮到資本市場(chǎng)對于REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批產(chǎn)品部分戰略投資者限售份額解限后二級市場(chǎng)價(jià)格出現一定波動(dòng)。建議投資者密切關(guān)注基金管理人在限售解除前披露的解除限售安排公告，了解相關(guān)戰略投資者解限份額、流通安排等情況，理性看待公募REITs投資價(jià)值，避免追漲殺跌，導致投資損失。
